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Mietrecht
09.05.2006
Wiederholte unpünktliche Mietzahlungen können fristlose Kündigung des Mietvertrags rechtfertigen
Vermieter haben es nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) in Karlsruhe künftig leichter, einen Mieter zu kündigen, der mit der Miete regelmäßig im Rückstand ist (Az.: VIII ZR 364/04). Im vorliegenden Fall hatte ein Mieter über drei Jahre lang seine Miete immer wieder zu spät bezahlt. Teilweise ging sie erst im Laufe des Monats oder im Folgemonat auf dem Konto des Vermieters ein. Dieser mahnte den Mieter deswegen ab und drohte die Kündigung an. Zwei Jahre später kam es erneut zu unpünktlichen Zahlungen. Als auch nach einer zweiten Abmahnung die Miete wieder zu spät einging, kündigte der Vermieter fristlos und klagte auf Räumung. Die Richter gaben dem Vermieter Recht. Zahlt ein Mieter wiederholt unpünktlich und wurde er deshalb abgemahnt, muss er zukünftig eine pünktliche Zahlungsweise einhalten. Ändert der Mieter sein Verhalten aber nicht, kann die Kündigung auch nach einmaliger weiterer Verzögerung ausgesprochen werden.
05.04.2006
Mietrecht
Das neue Mietrecht gilt uneingeschränkt für alle Mietverträge, die ab dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden. Für Mietverträge, die vor diesem Datum geschlossen wurden, sind eine Reihe von Übergangsvorschriften zu beachten.
Damit können sämtliche Mietverträge über Wohnraum ab dem 01.06.2005 vom Mieter mit einer Frist von lediglich drei Monaten gekündigt werden , selbst wenn die alten Mietverträge anderes vorgesehen hatten.
Dies gilt nicht für Zeitmietverträge und auch nicht für Mietverträge über Gewerbeobjekte.
Bei einer vom Mieter auszusprechenden Kündigung nach dem 01.06.2005 muss dem Vermieter die Kündigung spätestens am dritten Werktag des laufenden Monats zugehen, sodann endet das Mietverhältnis am Ende des übernächsten Monats. Eine also am 3. Juni 2005, zwei Tage nach der Reform, ausgesprochene Kündigung beendet das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats, also zum 31.08.2005.
28.07.2005
Besichtigungsrecht-Klausel im Mietvertrag ist ungültig
Eine Vertragsklausel, nach der der Vermieter die Wohnung nach rechtzeitiger Ankündigung zu angemessener Tageszeit besichtigen darf, ist nach einem Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona (Az.: 317 C 237/04) unwirksam.
Die Richter sahen in der Klausel eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, da sie dem Vermieter ein uneingeschränktes Recht auf Besichtigung ohne Begründung einräumt. Laut Urteilsbegründung gehöre es aber zum Wesen des Mietvertrages, dass der Mieter allein über die Mietsache verfügen kann und er auch dem Vermieter den Zutritt zur Wohnung verweigern darf. Letztlich sei die Wohnung durch Artikel 13 des Grundgesetzes besonders geschützt.
Nur in wichtigen Ausnahmefällen, das sind beispielsweise Reparaturen, Modernisierungen oder Besichtigungen durch etwaige Nachmieter oder Käufer der Wohnung, hat der Vermieter Besichtigungsrecht.
24.07.2005
Auch bei Empfangsmöglichkeit von bereits Digitalfernsehen über Antenne müssen Mieter Breitbandkabelanschluss dulden
Mieter müssen einen Anschluss ihrer Wohnung an ein Breitbandkabelnetz grundsätzlich auch dann dulden, wenn sie bereits Digitalfernsehen über Antenne empfangen können. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 20. Juli 2005 entschieden. Das Karlsruher Gericht gab dem Eigentümer einer Berliner Wohnanlage Recht, der ein rückkanalfähiges - also zur interaktiven Nutzung taugliches - Breitbandkabel verlegen lassen wollte. Ein Mieter verweigerte seine Zustimmung, weil er in gleicher Qualität, aber billiger das in Berlin ausgestrahlte terrestrische Digitalfernsehen empfangen könne.
Laut BGH wird durch das Kabel der Wohnwert verbessert und ist deshalb von den Mietern hinzunehmen. Das gelte schon deshalb, weil über das Breitbandkabel noch mehr Programme zu empfangen seien - darunter zahlreiche ausländische Sender, was wegen des hohen Ausländeranteils in Berlin ein zusätzlicher Vorteil sei. Dem Vermieter stehe es frei, seine Wohnungen auch mit einem überdurchschnittlichen Standard auszustatten. Zudem sei dem Mieter zumutbar, die Verlegung des Kabels auch für den Anschluss der Nachbarwohnung hinzunehmen.
Der BGH verwies den Fall aber zur abschließenden Entscheidung an das Landgericht Berlin zurück.
Dort muss nun geprüft werden, ob der Mieter die Verlegung des Kabels ausnahmsweise doch verweigern darf, weil ihm dadurch - etwa wegen der zu erwartenden Mieterhöhung - eine besondere Härte drohen würde.
14.07.2005
Vorsicht bei einbehaltener Miete oder Mietkürzung wegen Mietmängel
Der BGH hat in seinem Urteil vom 01.06.2005 klargstellt, dass der Vermieter im Urkundenprozeß auch dann eine Mietzinsforderung geltend machen kann, wenn der Mieter die Miete wegen eines vorgeblichen Mangels um eben jenen Betrag minderte, den der Vermieter nun klageweise geltend macht. Damit steht dem Vermieter ein taugliches Mittel zur Verfügung, um rasch einen Zahlungstitel zu erwirken. Der Mieter kann den behaupteten Mangel im Nachverfahren dem Grunde und der Höhe nach darlegen und muss diesen freilich auch beweisen. Auch stehen ihm die in der Zivilprozessordnung verankerten Möglichkeiten zum Schutz vor Zwangsvollstreckungsmaßnahmen des Vermieters aus dem Urteil zur Seite.
10.05.2005
Ab 1. Juni 2005 gelten neue Kündigungsfristen auch für Altmietverträge
Bundestag und Bundesrat haben nun beschlossen, dass die mit der Mietrechtsreform 2001eingeführte dreimonatige Kündigungsfrist von Mietverträgen nun auch für Altmietverträge gelte. Alle Wohnungsmieter haben jetzt die gleiche Kündigungsfrist. Von Juni an können Mietverträge grundsätzlich innerhalb von drei Monaten gekündigt werden.
08.05.2005
Vierjähriger Kündigungsverzicht für Mieter wirksam
Mieter müssen sich an einem beiderseitigen Kündigungsverzicht festhalten lassen, wenn die Frist maximal vier Jahre beträgt.
Ein längerer Ausschluss des Kündigungsrechts benachteilige den Mieter jedoch unangemessen, so der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 6. April 2005.
Das Karlsruher Gericht gab einem Mieter Recht, der - obwohl der Vertrag auf fünf Jahre festgeschrieben war - schon nach wenigen Monaten aus der Wohnung ausziehen wollte. Der BGH erklärte die in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel für unwirksam.
Der VIII. Zivilsenat begründet die Zulässigkeit eines höchstens vierjährigen Verzichts mit dem Hinweis auf eine ähnliche Regelung bei so genannten Staffelmietverträgen. Zwar müsse ein Kündigungsverzicht zeitlich überschaubar bleiben, weil der Mieter sonst bei überraschend anstehenden Umzügen in seiner Dispositionsfreiheit erheblich eingeschränkt würde. Andererseits bringe eine solche Regelung auch dem Mieter Vorteile - beispielsweise einen erhöhten Kündigungsschutz.
04.05.2005
Keine Verletzung der Informationsfreiheit bei Verweigerung der Installation von Satellitenempfangsanlage wenn Kabelanschluss vorhanden
Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, der Errichtung einer Parabolantenne zuzustimmen, wenn das Haus an das Breitbandkabelnetz angeschlossen ist und somit Zugang zu Programmen in der Sprache des ausländischen Mieters besteht. Das Informationsbedürfnis des ausländischen Mieters ist hierdurch hinreichend gedeckt. Es kann ihm zugemutet werden, ein zusätzliches digitales Kabelprogramm zu beziehen, um auf diese Weise eine Vielzahl heimatsprachiger Fernsehsendungen zu empfangen, so das Bundesverfassungsgericht (Az. 1 BvR 1953/00)
08.04.2005
Anspruch des Vermieters auf Kostenvorschuß des Mieters für Schönheitsreparaturen
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hatte sich mit der Frage zu befassen, ob der Vermieter während eines laufenden Mietverhältnisses vom Mieter Zahlung eines Kostenvorschusses für die Durchführung vertraglich übernommener Schönheitsreparaturen verlangen kann, wenn der Mieter damit in Verzug ist.
In seiner Entscheidung vom 06.04.05 hat Senat des Bundesgerichtshofes dann klargestellt, daß der Anspruch des Vermieters mangels eines Fristenplanes fällig wird, sobald die Mietwohnung bei objektiver Betrachtungsweise renovierungsbedürftig ist. Dies gilt unabhängig davon, ob infolge bislang unterlassener Renovierungen bereits die Substanz der Wohnung gefährdet ist. Damit hat der Senat verschiedentlich anderslautende Entscheidungen der Instanzgerichte nicht gebilligt.
Wenn der Mieter seiner Pflicht zur Renovierung nicht rechtzeitig nachkommt, kann der Vermieter einen Vorschuß in Höhe der voraussichtlichen Kosten verlangen und die Maßnahme selbst durchführen.
15.3.2005
Höhe der Mietminderung bei Mietmängel laut bereits ergangenen Gerichtsurteilen
Für Mängel die in der Wohnung oder im Haus selbst auftreten, z.B. undichte Fenster, Ausfall der Heizung oder feuchte Wände hat der Mieter das Recht die Miete zu kürzen. Nachdem der Vermieter vergeblich aufgefordert wurde den Misstand zu beseitigen, sollte man ihm mitteilen, dass bei der nächsten Mietzahlung der Betrag entsprechend der Schwere des Mangels gekürzt wird.
Welche Höhe der Mietkürzung bei den Mängeln die Gerichte für angemessen sahen, kann man aus folgenden Gerichtsurteilen entnehmen:
| Mängel | Mietminderung in % | Urteil laut |
| Ausfall der Sprechanlage | a) 5 %, bei gleichzeitigem Ausfall
der Klingelanlage 10%
b) 1% Gegensprechanlage defekt c) 2% Klingel- und Gegensprechanlage d) 3% defekte Gegensprechanlage e) 3% defekte Wohnungsklingel |
a) AG Rostock, 30.9.98 - 41 C
183/98, WM ´99, 64
b) AG Schöneberg (5), GE ´91, 527 c) LG Berlin, 7.7.92 - 63 S 142, GE ´92, 1043 d) AG Neukölln, 26.11.87 - 14 C 271/87, MM ´88, 151 e) AG Neukölln, 26.11.87 - 14 C 271/87, MM ´88, 151 |
| Badewanne | a) 3% defekter Abfluß
b) 20% bei Unbenutzbarkeit |
a) Schöneberg, 31.10.90 -
5 C 72/90, GE ´91, 527
b) AG Goslar, 18.9.73 - 8 C 716/72, WM ´74, 53 |
| Balkon | a) 3% keine Nutzbarkeit wegen
Reparaturbedürftigkeit
b) 2% Schwergängigkeit der Balkontür (breiter Riß) |
a) LG Berlin, 24.6.86 - 29 S 24/86,
MM ´86, 327
b) LG Berlin (64), GE ´96, 549 (551) |
| Bauarbeiten | 15% Straßenbaumaßnahmen | LG Siegen, 9.11.89 - 3 S 87/89, WuM ´90, 17 |
| Beschimpfung | 10% durch den Hauswart | AG Neukölln, 9.12.82 - 10 C 255/82, MM ´86, 30 |
| Briefkasten funktionsuntüchtig | a) 1%
b) 0,5% bei zu kleinem Schlitz |
a) AG Mainz, 6.5.96 - 8 C 98/96,
WM ´96, 701
b) LG Berlin, 11.5.90 - 29 S 20/90, MM ´90, 261 |
| Dachgeschoßausbau | 33% für darunterliegende Wohnung | LG Berlin, 8.3.96 - 64 S 357/95, GE ´96, 1051 |
| Durchlauferhitzer | 3% liefert nicht kontinuierlich Warmwasser | LG Berlin (64), GE ´96, 471 |
| Dusche | a) 5% kein Warmduschen ohne Störung
b) 16% keine Funktionsfähigkeit der Dusche |
a) LG Berlin, 18.12.90 - 64 T
187/90, MM ´91, 194
b) AG Köln, 28.11.86 - 221 C 85/86, WuM ´87, 271 |
| Einsturzgefahr der Wohnzimmerdecke | a)30% wenn Wohnzimmer nicht mehr
benutzt werden kann
b) 20-30% Deckendurchbruch |
a)AG Bochum, 28.11.78 - 5 C 668/78,
Wm ´79, 74
b) LG Berlin (64), GE ´96, 549 (551) |
| Fahrstuhl fällt aus | 10% | AG Charlottenburg (2), GE ´90, 423 |
| Fenster (undicht) | a) 5% mit Nässeschäden
b) 20% defekt c) 20 % bei Schimmelbildung d) 3% Mangelhaftigkeit des Schlafzimmerfensters e) 5% blinde, feuchtigkeitsbeschlagene Isolierglasscheibe f) 5% luftdurchlässig und schlechte Schließbarkeit |
a) LG Berlin, 18.3.82 - 61 S 437/81,
MDR ´82, 671
b) LG Berlin WuM ´94, 464; AG Potsdam WuM ´94, 376 c) AG Schöneberg, 8.10.97 - 7 C 284/97, GE ´97, 1535 d) LG Berlin 18.3.82 - 64 S 290/94, GE ´95, 821 e) AG Kassel, 14.7.93 - 802 C 2502/92, WuM ´93, 607 f) AG Münster, 20.7.82 - 3 C 20/82, WuM ´82, 254 |
| Fernsehempfang | 10% erhebliche Störungen | AG Schöneberg, 8.12.87 - 12 C 354/87, GE ´88, 361 |
| Feuchtigkeit | a) 20% in der Wohnung
aa) 5% Feuchtigkeitsfleck bb) 20% Tapeten lösen und verfäben sich b) 20% Deckenfeuchtigkeit im Wohnzimmer c) 50% Wände feucht d) 80% Küche, Wohn- und Schlafzimmer (Aufenthalt nahezu unmöglich) e) 100% zum Wohnen nicht geeignet (Luftfeuchtigkeit und Gestank) f) 10% in den Kellerräumen |
a) LG Berlin, 17.1.89 - 64 S 325/88,
MM ´89, 26
aa) LG Berlin (64), GE ´96, 1115 bb) LG Berlin (64), GE ´96, 549 (551) b) LG Berlin, 30.5.89 - 64 AS 71/89, GE ´90, 705 c) LG Berlin (64), GE ´91, 573.; LG Berlin (64), GE ´95, 761 d) LG Berlin, 8.1.91 - 65 S 205/89, GE ´91, 625 e) LG Berlin, 19.12.88 - 61 S 211/87, GE ´89, 149 f) AG Bad Bramstedt, 20.7.89 - 5 C 44/89, WuM ´90, 71 |
| Fliesenfuge | 2% Fugen brechen heraus | LG Berlin (64), GE ´96, 471 |
| Gestank | 7% Essensgerüche aus anderen Wohnungen (durch den Küchenfußboden) | AG Tiergarten, 4.4.90 - 4 C 550/88, MM ´94, 68 |
| Hausbeleuchtung defekt | 1% | AG Schöneberg (5), GE ´91, 527 |
| Hauseingang | 3% defekt | AG Neukölln, 26.11.87 - 14 C 271/87, MM ´88, 151 |
| Haustiere | 15% Belästigung durch streuende Katzen, die vom Nachbarn angelockt wurden | AG Bonn, 27.11.85 - 5 C 175/85, WuM ´86, 212 |
| Heizungsausfall | a) 5% in den Wintemonaten bei
ledigl. 18 Grad
b) 13% bei ungenügender Beheizung 17-18 Grad c) 20% fehlende Beheizung in der Küche d) 50% mangelhafte Beheizbarkeit während der Heizperiode e) 75% bei völliger Unbeheizbarkeit f) 100% während der Heizperiode g) 17% Klopfgeräusche in der Heizung h) 50% Ausfall im Sommer bei 13-17,5 Grad Außentemperatur |
a) LG Berlin, 7.7.92 - 63 S 142/92,
GE ´92, 1043
b) AG Schöneberg MM ´81, 51 c) VG Berlin, 11.4.83 - 14 A 234.82, GE ´83, 767 d) LG Berlin, 25.1.91 - 64 S 273/90, GE ´91, 351 e) LG Berlin, 10.1.92 - 64 S 291/91, GE ´93, 263 f) LG Berlin (65), GE ´92, 1213 g) LG Darmstadt, WuM ´80, 52 h) AG Waldbröl 16.1.81 - 3 C 788/80, WuM ´81, U 8 |
| Keller | a) 2% Keller nicht gestellt
b) 5% nichtvorhandener Keller |
a) LG Berlin (64), GE ´96,
471
b) AG Köpenick, 26.11.98 - 2 C 305/98 |
| Küchenherd | 2% mangelnde Funktionsuntüchtigkeit | LG Berlin, 7.7.92 - 63 S 142/92, GE ´92, 1043 |
| Lärm | a) 15-20% Baulärm vom Nachbargrundstück
b) 3% Baulärm vom Nachbargrundstück c) 5% bei Ladetätigkeit für ein Geschäft im Hofbereich d) 5% Trittschallgeräusche aus darüberliegender Wohnung e) 10% nächtlicher Lärm von einem Garagentor f) 10% Einwurf von Glasflaschen g) 10% Hauptwasserrohr zu laut h) 10% vermeidbarer Lärm von Kindern i) 20% häufiges und lautstarkes Feiern anderer Mieter j) 30% Lärm aus einer Diskothek |
a) AG Berlin-Schöneberg,
13.11.96; NJWE Mietrecht ´97, 75;
AG Saarbrücken, 9.12.98 - 5 C 498/98, WM ´99, 64 b) AG Tiergarten, 14.12.89 - 3 C 87/89, GE ´91, 579 c) LG Berlin, 27.2.92 - 61 S 259/91, GE ´92, 1095 d) LG Hannover, 15.4.94 - 9 S 211/93, WuM ´94, 463 e) LG Berlin, 25.4.86 - 64 S 26/86, MM ´86, 294 f) LG Berlin, 17.1.95 - 64 S 322/94, GE ´95, 427 g) LG Berlin, MM ´86, 116 h) AG Neuss, 1.7.88 - 36 C 232/88, WuM ´88, 264 i) LG Dortmund, 19.5.88 - 17 S 47/88, NJW-RR ´88, 1041 j) AG Köln - 11.8.78 - 155 C 2035/77, WuM ´78, 173 |
| Prostitution im Haus | a) 10% im Erdgeschoß befindet
sich ein Bordell
b) 15% Bodellbetrieb im Haus |
a) LG Berlin (64), GE ´95,
1133
LG Berlin (62), MM ´96, 449 b) AG Schöneberg, 29.10.92 - 8 C 171/92, MM ´93, 141 |
| Schadstoffe | a) 50% Ausdünstungen aus
PVC
b) 56% Formaldehyd-Belastung |
a) LG Kiel, 22.6.95 - 10 S 24/95,
WM ´97, 674
b) AG Köln, 30.9.86 - 217 C 346/86, NJW-RR ´87, 972 |
| Spüle | 5% Spüle ist undicht | LG Berlin (64), GE ´96, 471 |
| Stromversorgung | a) 0,5% Steckdose defekt
b) 100% vollständiger Ausfall der Elektrik |
a) AG Schöneberg (5), GE
´91, 527
b) AG Neukölln, 20.10.87 - 15 C 23/87, MM ´88, 151 |
| Bodenbeläge | a) 4,65% Teppichboden löst
sich vom Untergrund
b) 15% bei tatsächlicher Stolpergefahr aufgrund des Teppichbodens c) 0% knarrende Dielen und unebene Fußböden sind bei Altbauden kein Mangel |
a) AG Köln, 30.1.87 - 221
C 294/86, WuM ´88, 108
b) OLG Celle, 19.10.94 - 2 U 216/93, ZMR ´95, 204 c) AG Köpenick, 26.11.98 - 2 C 305/98 |
| Treppenhaus | a) 10% optischer Mangel (Eindruck
einer Baustelle: Farbe blätter ab, Kellertreppe beschmiert)
b) 2,5% Stolpergefahr c) 5% schmutziges Treppenhaus |
a) - AG Köln, 16.4.97 - 207
C 14/97, WM ´97, 470
- AG Schöneberg (5),31.10.90 - 5 C 72/90, GE ´91, 527 b) LG Berlin, 4.2.93 - 67 S 176/92, MM ´94, 140 c) LG Berlin, 4.2.93 - 67 S 176/92, MM ´94, 140 |
| U-Bahnbau | 20% Bau in der Nähe des Hauses | LG Berlin (67), GE ´96, 805 |
| Ungeziefer | 15% bei starkem Befall von Silberfischchen | AG Tiergarten, 14.3.90 - 7 C 118/89, MM ´90, 233 |
| Verschmutzung und ungepflegter Zustand einer Hochhausanlage | 5% | AG Kiel, 19.9.90 - 7 C 56/90, WuM ´91, 343 |
| Warmwasserversorgung fällt aus | a) 20%
b) 0% kein Mietminderungsanspruch bei erhöhter Legionellenerkrankungsgefährdung |
a) LG Berlin (64), GE ´93,
861
b) i.R. der Entscheidung LG Berlin 24.3.98 - 64 S 35/97 |
| WC-Räume | a) 38% Abflußstau mit übelriechendem
Abwasser
b) 50 % wenn Toilette unbenutzbar c) 7% Zugang zum 2.WC verwehrt d) 5% Defekt der Absaugvorrichting e) 10% Entlüftung des WC über die Küche f) 15% Unzureichende Toilettenspülung g) 5% Fäkalienrückfluß im WC h) 80% einziges WC nicht benutzbar i) 1% Toilettenspülung zu stark j) 15% unzureichende Toilettenspülung k) 5% Wasserschaden im Bad l) 2% Abflußrohr vom Handwaschbecken ist undicht m) 0% verschmutzte Toilette berechtigt nicht zur Minderung (zumindest bei einer Altbauwohnung) |
a) AG Groß-Gerau, 19.7.79
- 21 C 1336/78 (WuM ´80, 128)
b) LG Berlin, MM 10/83, 14 c) AG Nidda, 28.01.83 - 1 C 600/82, WM ´83, 236 d) AG Köln, 24.1.78 - 152 C 3198/77, WM ´80, 163 e) AG Schöneberg, 8.5.90 - 16 C 50/90, MM ´90, 231 f) AG Münster, 19.1.93 - 49 C 133/92, WuM ´93, 124 g) AG Schöneberg, 31.10.90 - 5 C 72/90, GE ´91, 527 h) LG Berlin, MM ´88, 213 i) LG Berlin (64), GE ´96, 471 j) AG Münster, 19.1.93 - 49 C 133/92, WuM ´93, 124 k) LG Berlin, GE ´90, 1037 l) LG Berlin (64), GE ´96, 471 m) AG Köpenick, 26.11.98 - 2 C 305/98 |
| Optische Beeinträchtigungen | 2% Schadhafte Fabe der Heizungsrohre | AG Potsdam, 14.4.99 - 24 b C 214/96 |
07.03.05
Bundesgerichtshof versagt ausländischem Mieter Anspruch auf Satellitenantenne
Gegen den Willen des Vermieters dürfen ausländische Mieter keine Satellitenantenne am Haus anbringen, wenn sie ihre heimischen Fernsehprogramme per Kabel empfangen können. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 2.3.05 entschieden.
Damit wies das Gericht die Klage eines russischen Staatsangehörigen ab, der an einem Mehrfamilienhaus in Calbe (Kreis Schönebeck) eine 80 Zentimeter große Schüssel anbringen wollte. Laut BGH hatte er die Möglichkeit, über einen - erschwinglichen - Decoder fünf russische Programme über das Fernsehkabel zu empfangen.
08.02.05
Kurze Verjährungsfrist von Schönheitsreparaturen
Die Verjährungsfrist von sechs Monaten für den Kostenersatz von Schönheitsreparaturen läuft bereits ab dem Tag der Wohnungsübergabe. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem veröffentlichten Grundsatzurteil vom 03.02.05 entschieden.
Mit der kurzen Frist sollten zeitnah und schnell Forderungen zur Wohnungsübergabe geklärt werden, hieß es zur Begründung.
Im entschiedenen Fall war ein Mieter zum 28. Februar 2002 aus einer Wohnung ausgezogen, ohne die laut Mietvertrag notwendigen Schönheitsreparaturen zu veranlassen. Eine vom Vermieter dafür zusätzlich eingeräumte Frist ließ er verstreichen. Der Eigentümer ließ daraufhin die Wohnung für rund 5000 Euro renovieren und zog vor Gericht. Allerdings vergeblich: Seine Klageschrift ging dort erst am 10. September ein und damit erst knapp zwei Wochen nach Ablauf der Verjährungsfrist, entschied der BGH.
31.01.05
Fernsehantennen
Das es häufig Streit über die Nutzung von Kabelfernsehen und Satellitenantennen gibt, stellt sich zunächst die Frage, wozu ist der Vermieter verpflichtet?
Der Vermieter hat die Pflicht eine mitvermietete Möglichkeit zum Empfang von Programmen zu erhalten. Es besteht aber keine Pflicht des Vermieters eine bestimmte Anzahl von Programmen oder eine bestimmte Empfangstechnik zur Verfügung zu stellen. Eine Hausantenne zum Empfang der ortsüblichen Programme reicht aus. Das ergiibt sich schon aus Artikel 5 des Grundgesetzes.
Artikel 5 GG [Meinungs-, Informations-, Pressefreiheit; Kunst und Wissenschaft] (1) Jeder hat das Recht, seine Meinung in Wort, Schrift und Bild frei zu äußern und zu verbreiten und sich aus allgemein zugänglichen Quellen ungehindert zu unterrichten. Die Pressefreiheit und die Freiheit der Berichterstattung durch Rundfunk und Film werden gewährleistet. Eine Zensur findet nicht statt.
Wenn keine Hausantenne zum Empfang der ortsüblichen Programme vorhanden ist, darf der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters eine Zimmerantenne anbringen und wenn dies nicht ausreicht auch eine Einzelantenne außerhalb der Mieträume (BayObLG NJW 1981/1275). Das betrifft jedoch nicht eine Parabolantenne, dafür ist immer die Zustimmung des Vermieters erforderlich.
Der Mieter kann auch nicht mit der Begründung, über Satellit könne er noch mehr Programme empfangen, die Erlaubnis für eine Paraboldantenne verlangen, wenn bereits ein Kabelanschluss vorhanden ist. (OLG Naumburg 4 U 110/93)
Allerdings unterfällt der Empfang von nicht ortsüblichen Programmen dem Grundrecht auf Informationsfreiheit. Daher ergibt sich, daß der Vermieter die Zustimmung zur Aufstellung einer Parabolantenne nur versagen darf, wenn er dafür sachliche Gründe hat (BVerfG WuM 1991/573).
Wenn folgende Voraussetzungen vorliegen, nimmt das OLG Frankfurt (NJW 1992/2490) eine Zustimmungspflicht im Regelfall an:
(1) Das Haus hat weder eine Gemeinschaftssatellitenantenne noch einen Kabelanschluß.
(2) Der Mieter stellt den Vermieter von allen Kosten im Zusammenhang mit der Satellitenantenne frei, einschließlich der Entfernung nach Beendigung des Mietverhältnisses oder bei späterer Installation eines Kabelanschlusses / einer Gemeinschaftsparabolantenne.
(3) Die Satellittenschüssel wird von einem Fachmann angebracht.
(4) Der Vermieter hat selber einen geeigneten Montageort bestimmt.
Zwar haben ausländische Mieter ein berechtigtes Interesse an der Auswahl zwischen mehreren Heimatprogrammen. Das Informationsbedürfnis geht jedoch nicht so weit, dass ihnen ermöglicht werden muss, jedes mittels Parabolantenne verfügbare Programm zu empfangen, wenn über andere Quellen unter Umständen verbunden mit Zusatzkosten eine ausreichende Programmauswahl gewährleistet ist (LG Köln 10 S 314/00 WM 2001, 235).
29.01.05
Verjährung von rückständiger Miete und Betriebskosten
Nach dem bis 31.12.2001 geltenden Recht betrug die Verjährungsfrist für rückständige Mieten und Pachten vier Jahre. Mietansprüche der gewerblichen Vermieter von beweglichen Sachen verjährten in zwei Jahren. Seit dem 1.1.2002 gilt eine einheitliche Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB). Zu den Ansprüchen i.S.v. § 195 BGB gehören auch die Ansprüche des Vermieters auf Zahlung von Betriebskostenvorauszahlungen und die Ansprüche auf eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung. Die Verjährung beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem die Ansprüche entstanden sind (§ 199 BGB). Das neue Verjährungsrecht gilt für alle Rückforderungsansprüche, die am 1.1.2002 bereits bestanden und noch nicht verjährt waren (Art. 229 § 6 Abs. 1 S. 1 EGBGB). Für Ansprüche aus den Jahren 1998 bis 2001 gilt dies mit der Maßgabe, dass die Verjährung erst am 1.1.2002 beginnt (Art. 229 § 6 Abs. 4 S. 1 EGBGB). Anders ist es, wenn die Frist nach früherem Recht vor der Frist nach neuem Recht abgelaufen wäre; in diesem Fall tritt die Verjährung zu dem früheren Zeitpunkt ein (Art. 229 § 6 Abs. 4 S. 2 EGBGB).
Demnach verjähren Mietansprüche aus dem Jahre 2002 zum 31.12.2005.
26.01.05
Kautionsrückzahlung - Vermieter darf nicht zulange warten
Der Vermieter ist nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache zur alsbaldigen Rückzahlung der Kaution verpflichtet.
Ein Rückbehaltungsrecht hat der Vermieter nur in der Höhe, in der er noch Forderungen an den Mieter hat. Über diese muss er baldmöglichst abrechnen. Es stimmt nicht, dass der Vermieter Anspruch darauf hat, sich mit der Kautionsabrechnung und -rückzahlung grundsätzlich 3 oder sogar 6 Monate Zeit zu lassen.
Das Amtsgericht Hamburg setzt mit einem Urteil vom 16.12.2002 eine Frist von 3 Monaten an, die je nach den Umständen des Einzelfalls kürzer oder länger sein könne. (Az. 45 C 74/02)
25.01.05
Sonderkündigungsrecht bei einer Mieterhöhung
Nach § 561 BGB Steht dem Mieter nach einer Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht zu und zwar kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.
25.01.05
Mieterhöhungen, wie hoch dürfen sie sein und ab wann muss gezahlt werden?
Mieterhöhungen werden im Bürglichen Gesetzbuch (BGB) unter: Dritter Titel. Miete. Pacht behandelt.
Zunächst kann der Vermieter die Zustimmung nach § 558 zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).
Nach § 558a (1) ist das Mieterhöhungsverlangen nach dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete nach § 558b (1) mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.
Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.
Jede zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
24.01.05
Mietkaution Die Angelegenheiten der Mietkaution werden in
- Allgemeine Vorschriften (§§ 549 - 555) des Bürgerlichen Gesetzbuches unter Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten geregelt.
§ 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
15.01.05
Recht auf eigene Möbel. Zusätzliche Schränke sind in möblierten Zimmern erlaubt
Mieter eines möblierten Zimmers können weitere Möbel in den Raum stellen. Auch die Klausel im Mietvertrag "Die Einrichtung darf nur mit Genehmigung des Vermieters geändert werden" ändert daran nichts. Auch wenn der Mieter sein Zimmer über das erträgliche Maß hinaus zustelle, sei das sein Problem.
In dem verhandelten Fall hatte ein Mieter zusätzlich zur vermieteten Einrichtung einen Schrank, einen Tisch mit Stühlen und elektrische Geräte in sein Zimmer gestellt. Zu begehen waren danach nur noch drei Quadratmeter des Raums. Das Amtsgericht Frankfurt a.M. (Az.33 C 2447/00-93) entschied, dass der Vermieter dem Mieter die zusätzlichen Möbel nicht verbieten kann.
06.12.2004
Krankheit kann vom Winterdienst befreien
Alte oder kranke Mieter müssen vor dem Haus nicht Schnee schippen oder Salz streuen. Von diesem Winterdienst befreit sind Mieter, die aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr dazu in der Lage sind. Ein Mieter machte nach Jahren geltend, auf Grund einer schweren Erkrankung dauerhaft nicht mehr in der Lage zu sein, Schnee zu schippen - und so seine vertraglichen Pflichten zu erfüllen. Er forderte Befreiung vom Winterdienst. Der Vermieter widersprach. Das Landgericht Münster (Az. 8 S 425/03) entschied: Der Mieter wird von der mietvertraglichen Winterdienstpflicht entbunden, wenn ihm aus gesundheitlichen Gründen der Winterdienst nicht mehr möglich ist und weder private noch gewerbliche Dritte zur Übernahme der Leistung bereit seien.
05.12.2004
Mietvertrags-Ausfertigungsgebühr ist unzulässig
Mieter müssen ihrem Vermieter oder der Hausverwaltung keine Vertragsausfertigungsgebühr für den Mietvertrag zahlen. Eine entsprechende Mietvertragsklausel ist nichtig und verstößt gegen das Wohnungsvermittlungsgesetz. Nach einem Urteil des Amtsgerichts Hamburg (Az.: 711 C 36/04) handele es bei einer Vertragsausfertigungsgebühr um eine versteckte Maklergebühr, die weder dem Eigentümer noch dem Verwalter zustehe. Im verhandelten Fall hatte ein Mieterin rund 152 Euro Vertragsausfertigungsgebühr für die Erstellung des Mietvertrages gezahlt. Anschließend verklagte sie dann aber die Verwaltung auf eine Rückzahlung. Das Gericht gab ihr Recht. In der Urteilsbegründung hieß es unter anderem, dass der Vermieter für den Vorteil der Vertragsgestaltung auch die in diesem Zusammenhang anfallenden Kosten zu tragen habe.
14.11.2004
Trittschallschutz in Altbau-Mietwohnung
Der Bundesgerichtshof hat entschieden (Az.VIII ZR 355/03) , dass der Vermieter einer Altbauwohnung bei der Aufstockung des Gebäudes um ein weiteres Wohngeschoss verpflichtet ist, einen Trittschallschutz einzubauen, der die zum Zeitpunkt der Aufstockung diesbezüglich geltenden technischen (Mindest-) Anforderungen einhält.
09.11.2004
Anforderungen an Heizwärme mangels vertraglicher Regelung
Regelt der Mietvertrag die Heizperiode nicht, so gilt nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 26.05.98, dafür der übliche Zeitraum der Beheizung vom 1.10. bis zum 30.4. des Folgejahres. In dieser Heizperiode ist von 6-23 Uhr in den Räumen eine Temperatur von 20°C, in Bad und Toilette von 21°C und in der Zeit von 23-6 Uhr in allen Räumen von 18°C zu unterhalten. Ist das Bad ohne Heizung vermietet worden, besteht kein Anspruch auf eine bestimmte Temperaturregelung und kein Anspruch auf Einbau einer Heizung.
20.10.04
Bei fristloser Kündigung wegen Mietrückstandes reicht Angabe des Gesamtsaldos aus
Kündigt der Vermieter das Wohnungsmietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzuges des Mieters, so genügt er seiner Pflicht zur Angabe des Kündigungsgrundes, wenn er in dem Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug als Grund benennt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. Dies gelte zumindest, so der Bundesgerichtshof in einem Beschluss ( Az.: VIII ZB 94/03), sofern die Sachlage klar und einfach sei. Die Nennung des Datums des Verzugseintritts oder die Aufgliederung des Mietrückstandes für einzelne Monate seien entbehrlich.
25.09.04
Mieter müssen Wohnungen nur dann renovieren, wenn dies auch tatsächlich erforderlich ist
Viele Wohnraummietverträge enthalten eine Klausel, wonach sich der Mieter verpflichtet, in festgelegten Abständen Schönheitsreparaturen auszuführen. Im entschiedenen Falle betrug die Zeitfolge bei Küche, Bad und Toilette zwei Jahre und bei allen übrigen Räumen fünf Jahre. Eine solche starre Fristenregelung sei unwirksam, da sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteilige. Die Klausel sei mit den wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelungen zum Mietrecht nicht vereinbar, eine Wohnungsrenovierung sei vielmehr nur bei Bedarf vom Mieter vorzunehmen. Diese Verpflichtung könne nach wie vor - auch in Formularmietverträgen - auf den Mieter übertragen werden, doch dürfe eine solche Bestimmung in einem Mietvertrag nicht über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen. Sie würde nämlich dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung übertragen als der Vermieter dem Mieter ohne vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen gesetzlich schulden würde. Nicht schützenswert sei nämlich das Interesse des Vermieters daran, seinen Mieter zu einer nicht erforderlichen Renovierung zu verpflichten. In diesem Falle musste der Vermieter die Schönheitsreparaturen seines Mieters in vollem Umfang übernehmen, denn die entsprechende Vertragsklausel könne nicht als eine grundsätzliche Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen ausgelegt werden, so der Bundesgerichtshof.(Az. VIII ZR 361/03)
Aber Achtung: Eine Richtlinie, die Ausnahmen vom Fristenplan zulässt, wäre aus Sicht des Gerichts dagegen zulässig. So ist zum Beispiel im Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums davon die Rede, dass Schönheitsreparaturen „im allgemeinen“ nach drei Jahren in Küchen und Bädern, nach fünf in Wohn- und Schlafräumen und nach sieben in Nebenräumen erforderlich werden.
01.09.04
Satelliten-Schüssel auf dem Balkon
Auch ohne Zustimmung des Vermieters dürfen Mieter eine Satelliten-Schüssel auf dem Balkon anbringen, wenn sie nicht am Mauerwerk oder Balkongeländer befestigt wird, sondern auf einem Ständer. Allerdings darf der Gesamteindruck des Hauses nicht unter der Antenne leiden. Im konkreten Fall hatte sich das Landgericht München der Argumentation des Mieters angeschlossen: Die Schüssel sei in Größe und Aussehen mit einem Sonnenschirm vergleichbar und außerdem hinter der Balkonbrüstung kaum zu erkennen. (Az. 31 S 7699 / 03)
10.08.04
Das Anbringen einer Markise gilt als bauliche Veränderung
Bei einem Mieter einer Mietwohnung reicht es, wenn er sich vor Anbringung einer Markise die Genehmigung von seinem Vermieter holt. Wer aber eine Wohnung in einer Eigentumsanlage gemietet hat, dem reicht eine Genehmigung des Vermieters nicht. Da das Anbringen einer Markise als bauliche Veränderung gilt müssen alle Eigentümer einer Wohngemeinschaft einverstanden sein. Ist nur ein Eigentümer mit der Anbringen einer Markise nicht einverstanden, kann dieser trotz Genehmigung der anderen Eigentümer, das Entfernen der Markise verlangen.
20.07.04
Eine Mitteilung die erst nach 16 Uhr in den Hausbriefkasten des Empfängers eingeworfen wird, gilt erst am nächstfolgenden Tag als zugegangen.
Wer es eilig hat und zur Fristwahrung ein Schreiben direkt in den Hausbriefkasten seines Vertragspartners wirft, muss das vor 16.00 Uhr erledigt haben. Nach dieser Zeit gilt das Schreiben erst als am nächsten Tag eingegangen. Die Berechnung von Zustimmungs- und Klagefrist bei einer Mieterhöhung nach den §§ 558 ff. BGB knüpft daran an, in welchem Kalendermonat die Mieterhöhung dem Mieter zugegangen ist. Geht die Mieterhöhung am letzten Tag des Monats dem Mieter zu, kann unter Umständen gleichwohl schon der folgende Kalendermonat maßgeblich sein. Solch ein Umstand liegt nach Ansicht des Landgerichts Berlin dann vor, wenn der Brief mit der Mieterhöhung erst nach 16 Uhr in den Briefkasten des Mieters geworfen wurde. Ein Vermieter in Berlin hatte seine Mieterhöhungserklärung am 30. Juni zwischen 16.00 und 17.00 Uhr in den Mieterbriefkasten werfen lassen. Zu spät, so die Richter. Zwar gelten nach dem Gesetz Erklärungen schon dann als zugegangen, wenn sie in den Machtbereich des Empfängers gelangt sind. Zumindest eine Privatperson muss aber nicht nach 16.00 Uhr noch damit rechnen, Post im Briefkasten vorzufinden. Damit gilt die Mieterhöhungserklärung des Vermieters erst als am nächsten Tag beim Mieter eingetroffen, das heißt am 1. Juli. Entsprechend später greift auch die Mieterhöhung.
So das Landgericht Berlin Az. 65 S 132/01.
16.07.04
Durch neue Fußbodenbeläge, Trittschallschutzverschlechterung im Altbau
Mieter und Eigentümer von Altbauwohnungen klagen zunehmend über Lärmbelastungen durch Trittschall aus angrenzenden Wohnungen. Wenn Mieter beispielsweise textile Fußbodenbeläge gegen Fertigparkett und sogenannte Laminatfußböden aus Holz oder Holzimitaten tauschen kann sich der allgemein schlechte Schallschutz in Altbauwohnungen , bei der ein Mindestschallschutz nach DIN 4109 nicht gilt, noch erheblich verschlechtern. Das Verlegen dieser Parkette und Platten erfolgt meistens im Do it yourself -Verfahren ohne hinreichenden Sachverstand.
Bei Mieterstreitigkeiten wegen des verschlechterten Trittschallschutzes ist zunächst der Vermieter einzuschalten, der bei Nachweis dieses Mangels den Ausbau des neuen Fußbodenbelages ohne ausreichenden Trittschallschutz verlangen muß. Andernfalls kann wegen erheblichen Mangels in der Mietsache die Miete gekürzt werden.
Grundsätzlich ist die Auswechslung des Bodenbelags in einer Miet- oder Eigentumswohnung eine zulässige Nutzung des Sondereigentums. Wenn der Schallschutz durch den Austausch des Oberbodens, also etwa bei der Verlegung von Laminat oder Parkett ohne ausreichende Trittschalldämmung, merklich verschlechtert wird, bestehen Unterlassungsansprüche der Betroffenen. Dann müssen auch die einschlägigen Trittschallschutzmaße der DIN 4109 - Schallschutz im Hochbau - überschritten werden. Bei einem Rechtsstreit ist daher regelmäßig die Hinzuziehung eines Sachverständigen für Schallschutz und Bauakustik zur Überprüfung der Trittschallschutzmaße erforderlich. Die Unterlassungsansprüche aus § 1004 Abs. 1 BGB, § 15 Abs. 3 WEG sind aber nicht auf die Vornahme bestimmter Maßnahmen, wie das Verlegen von Teppichboden gerichtet. Sie verlangen vielmehr die Einhaltung des maßgeblichen Trittschallpegels. Die Ansprüche richten sich gegen Zustands- und Handlungsstörer, also sowohl gegen den Wohnungseigentümer als auch dessen Mieter, wenn dieser den Bodenbelag ausgetauscht hat. Die gerichtliche Klärung der Ansprüche sollte kurzfristig stattfinden, einerseits natürlich aus praktischen Gründen, andererseits auf Grund der kurzen Verjährungsfrist nach §§ 195, 199 Abs. 1 BGB.
05.06.04
Aufnahme eines Partners in die Wohnung nicht ohne Erlaubnis des Vermieters
Der Lebensgefährte ist und bleibt Dritter und als solcher bedarf seine Aufnahme in die Wohnung der Erlaubnis des Vermieters. Allerdings kann der Mieter im Regelfall die Erlaubnis gerichtlich einfordern. Wohnungsmieter können ihren Lebensgefährten erst dann bei sich einziehen lassen, wenn sie sich vorher die Genehmigung des Vermieters eingeholt haben. Dazu müssen sie dem Vermieter die Personalien des Partners mitteilen, eine Genehmigung ist dann nach dem neuen Mietrecht meist nur eine Formsache. Mit seinem Urteil hob der Bundesgerichtshof in Karlsruhe (Az. VIII ZR 371/02) eine anders lautende Entscheidung des Landgerichts Frankfurt/Main auf. Im strittigen Fall war die Vermieterin ohne Angabe der persönlichen Daten des Lebensgefährten der Mieterin nicht bereit gewesen, die Mitbenutzung der Wohnung zu genehmigen.
Hiergegen hatte die Mieterin geklagt. Laut BGH haben Mieter nach dem neuen Mietrecht grundsätzlich Anspruch darauf, dass ihnen der Vermieter die Aufnahme eines Dritten in die gemietete Wohnung genehmigt, sofern sie ein berechtigtes Interesse nachweisen können.
29.05.04
Wohnungsmiete muss bis zum dritten Werktag gezahlt sein, Zahlungsverzug muss erläutert werden
Der Mieter muss die Miete grundsätzlich spätestens bis zum 3. Werktag des Kalendermonats an den Vermieter zahlen. Ist der Mieter mit 2 Monatsmieten in Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen.
Hat der Mieter zum Beispiel die Oktobermiete nicht bezahlt, kommt er bereits mit Ablauf des 3. Werktages im November mit der Mietzahlung für zwei aufeinander folgende Termine in Verzug. Eine vorherige Mahnung oder Abmahnung des Mieters ist nicht erforderlich.
Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges wird erst dann unwirksam, wenn der Mieter die Rückstände innerhalb der gesetzlichen zweimonatigen Schonfrist vollständig bis zum letzten Cent getilgt hat.
Allerdings hat die am 01.09.2001 in Kraft getretene Mietrechtsreform die Anforderungen an den Inhalt des Kündigungsschreibens verschärft. Gem. den §§ 568, 569 Abs. 4 BGB muss in dem Kündigungsschreiben der zur Kündigung führende wichtige Grund angegeben werden. Nach Auffassung des Amtsgericht Dortmund (Az. 125 C 11799/02) muss sich daher aus dem Kündigungsschreiben eindeutig ergeben, mit welchen Beträgen für welche Monate der Mieter in Verzug ist. Eine Kündigung, die nur pauschal auf den Zahlungsverzug des Mieters hinweist, ist danach unwirksam.
29.05.04
Auch nach Zustellung der Räumungsklage ist eine Abwendung der Kündigung möglich
Mieter, die mit der Mietzahlung Monate in Verzug gekommen sind, können einen Rauswurf auch nach der fristlosen Kündigung noch in letzter Sekunde abwenden. Werden die Mietschulden bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig beglichen, ist die Kündigung des Vermieters nämlich unwirksam.
Allerdings müssen wirklich alle Schulden beglichen werden. Eine teilweise Nachzahlung der Miete reicht nicht.
20.05.04
Ab 1. Januar 2006 muss jeder Vermieter oder Verkäufer einer Immobilie einen Energiepass vorlegen
Bei jedem Verkauf eines Hauses und bei jeder Vermietung einer Wohnung müssen die Eigentümer ab Januar 2006 einen so genannten Energiepass vorlegen. Anhand einer Kennziffer lässt sich dann ablesen, wie viel Energie das Gebäude verbraucht. Günstig auswirken kann sich das auf die Kaufverhandlungen, wenn der Wert im grünen Bereich liegt.
Der Kauf- oder Mietpreis kann sich erheblich drücken wenn sich das begehrte Objekt als Energiefresser entpuppt. Die Kosten für Ein- und Zweifamilienhäuser belaufen sich auf etwa 200 bis 300 Euro, je nach Ausführlichkeit der Untersuchung.
24.03.04
Das Amtsgericht Regensburg hat in einem Urteil entschieden ), dass das Treppenhaus nicht zweimal wöchentlich geputzt werden muss. (Az. 11 C 3715/03)
Im konkreten Fall hatte der Mieter eines Apartmenthauses seine Nebenkostenabrechnung bei der Position Hausreinigung um fast die Hälfte reduziert. Er argumentierte gegenüber seinem Vermieter, dass die Reinigung der Treppenhäuser und Flure zweimal pro Woche sowie die Fensterreinigung viermal jährlich nicht erforderlich sei und gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstoße.
Die Richter gaben dem Mieter Recht. Trotz der Vielzahl von Mietern im Haus sei die Reinigung der Treppenhäuser und Flure einmal pro Woche ausreichend. Bezüglich der Fensterreinigung sah das Gericht die Reinigung zweimal im Jahr für ausreichend an.
21.02.04
Änderungen beim Wohngeld
Als Auswirkung des "Hartz IV-Gesetzes ändern sich zum 1. Januar 2005 die Grundlagen für Wohngeld. Aus diesem Grunde werden Anträge nur noch bis zum 31.12.2004 bewilligt.
Wer Arbeitslosen- oder Sozialhilfe bezieht oder über die Grundsicherung versorgt wird, hat ab 2005 keinen Anspruch mehr auf Wohngeld. Das bisherige Wohngeld ist dann Bestandteil des neuen Sozial- beziehungsweise Arbeitslosengeldes II.
18.02.04
Alte Kündigungsfristen für alte Mietverträge
Bei vielen Mietverträgen, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden, gelten für Mieter weiterhin die alten Kündigungsfristen. Dies hat der Bundesgerichtshof am 18. Juni 2003 in einem Grundsatzurteil entschieden. Betroffen sind insbesondere so genannte Formularmietverträge, in denen die früheren gesetzlichen Kündigungsfristen wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben sind.
10.02.04
Keine Mietminderung bei vorhandenen oder erkennbaren Fehlern vor Einzug
Wer in eine neue Wohnung einzieht und Fehler vor Vertragsabschluss kannte oder auch damit rechnen musste, hat keinen Anspruch auf Mietminderung. So sah es auch das Amtsgericht Steinfurt bei einem Bezug eines Neubau.
Wer in einen Neubau zieht, der muß damit rechnen, daß anfangs Feuchtigkeit auftritt, so daß er wegen stärkerer Belüftung und erhöhter Heizkosten keine Mietminderung beanspruchen kann.
Amtsgericht Steinfurt Az. 4 C 23/96
08.02.04
Neue Betriebskosten- und die Wohnflächenverordnung
Seit dem 1. Januar 2004 gibt es zwei neue Verordnungen (Die Betriebskosten- und die Wohnflächenverordnung), jedoch bleibt Inhaltlich fast alles beim Alten. Anstelle der Anlage 3 zur II. Berechnungsverordnung tritt die Betriebskosten-Verordnung.
Wie bisher befindet sich eine Definition des Begriffs Betriebskosten.
Betriebskosten sind Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.
Unverändert bleibt es bei der Klarstellung, dass Verwaltungs- und Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten keine Betriebskosten sind.
Nahezu unverändert ist auch der Katalog der umlegbaren Betriebskosten, das heißt der Kosten, für die der Mieter per Mietvertrag aufkommen muss. Neu ist die Klarstellung, dass anfallende Eichkosten bei Wasser- und Heizkosten, umlagefähige Betriebskosten sind.
Klarstellung auch bei den Wartungskosten zu Heizungen, dass nicht nur die Wartungskosten bei Etagenheizungen umlegbar sind, sondern auch die für Gaseinzelfeuerstätten.
Zu den Kosten der Müllabfuhr, die nun Müllbeseitigungskosten heißen, gehören jetzt ausdrücklich auch die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie Müllmengen-Erfassungsanlagen, einschließlich der Kosten für eine entsprechende Berechnung und Aufteilung.
Bei der Sach- und Haftpflichtversicherung werden die Kosten für eine Versicherung gegen Elementarschäden jetzt neu aufgeführt.
Zu den Kosten für Gemeinschaftsantenne / Kabelfernsehen, gehören jetzt auch die Gebühren, die nach dem Urheberrecht für die Kabelweitersendung entstehen.
Die maschinellen Wascheinrichtungen heißen nunmehr Einrichtungen für die Wäschpflege. Damit soll die Klarstellung verbunden sein, dass auch Kosten für gemeinsam zu nutzende Wäschetrockner, Schleudern, Bügelautomaten usw. umlagefähig sind.
Neu ist, bei der ebenfalls zum 1. Januar in Kraft tretende Wohnflächenverordnung, dass bei der Wohnflächenberechnung der Balkone als Grundsatz ein Viertel der Fläche angesetzt werden muss. Bei der Möglichkeit, den Anteil niedriger und höher (bis maximal zur Hälfte) festzulegen, bleibt es allerdings. Voraussetzung ist hier, dass die Balkonfläche eingeschränkt nutzbar bzw. besonders attraktiv ist. Ansonsten entspricht die Wohnflächenverordnung inhaltlich weitestgehend den §§ 42 bis 44 der II. Berechnungsverordnung. Die weiteren Korrekturen oder Änderungen sind eher technischer Art, so wird bei der Berechnung der Wohnfläche nicht mehr zwischen Rohbaumaßen und Fertigmaßen unterschieden sondern nach dem lichten Maß zwischen Bauteilen.
27.01.04
Räum- und Streupflicht
Jetzt schneit es wieder! Wer ist und wann für die Räum und Streupflicht zuständig? Zuständig ist der Vermieter. Er kann diese Pflicht aber auf seine Mieter übertragen.
Die Räum- und Streupflicht beginnt zwar laut Bundesgerichtshof morgens um 07.00 Uhr und endet abends um 20.00 aber in manchen Städten und Gemeinden gelten andere Zeiten. Am besten sollte man im Rathaus nachfragen.
Auf dem Gehweg muss ein Streifen von einem Meter Breite freigeschaufelt werden, so dass zwei Fußgänger problemlos aneinander vorbei kommen. Auch der Hauseingang und die Wege zu den Mülltonnen und den Parkplätzen müssen schneefrei sein.
Der verantwortliche Mieter muß für einen Vertreter sorgen, wenn er in dieser Zeit nicht in der Lage ist. Wer seiner Verpflichtung für den Winterdienst nicht nachkommt, muß er bei einem Schaden haften.
Mit der Räumung muß der verantwortliche Mieter aber erst nach Ende des Schneefalls beginnen. Bei Dauerschnee oder Glätte muss regelmäßig geräumt oder gestreut werden. Auch wenn der Hauseigentümer das Schneefegen an die Mieter übertragen hat, wird er nicht aus seiner Verantwortung entlassen. Er hat die Aufgabe, die ordnungsgemäße Durchführung der Schnee- und Glatteisbeseitigung zu überwachen.
03.07.2003
Mietverträge, durch richtiges kündigen eine Monatsmiete sparen
Wer nach dem 1.9.2001 einen Mietvertrag abgeschlossen hat, (in Kraftretung des neuen Mietgesetzes) kann mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Hierbei ist der Eingang der Kündigung beim Vermieter wichtig.
Erhält der Vermieter die Kündigung bis zum dritten Werktag des Monats, zählt dieser Monat bei der Kündigungsfrist mit. Ein Tag später und man zahlt einen Monat länger.
14.1.2003
Betriebskostennachzahlungen aus dem Jahre 2001 müssen nicht mehr bezahlt werden.
Im Mietrechtsänderungsgesetz ist festgelegt, dass Mieter ihre Betriebskostennachzahlungen nur dann leisten müssen, wenn der Eigentümer die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Rechnungsjahres zustellt. Danach sind Nachforderungen verfallen. Guthaben müssen jedoch erstattet werden. Es ist jedem Vermieter und Verwalter anzuraten, den Zugang der Betriebskostenabrechnung beim Mieter beweisbar zu gestalten. Eine spätere erneute Zustellung würde in der Regel die Abrechnungsfrist überschreiten.
18.08.2002
Bei Mietmängel Recht auf Mietminderung
Für Mängel die in der Wohnung oder im Haus selbst auftreten, z.B. undichte Fenster, Ausfall der Heizung oder feuchte Wände hat der Mieter das Recht die Miete zu kürzen. Das Gleiche gilt auch für Störungen, die von außen kommen und für die der Vermieter gar nichts kann wie z.B. Baulärm von einer nahen Baustelle.
Zuerst muss der Vermieter aufgefordert werden, den Misstand zu beseitigen. Gleichzeitig sollte man ihm mitteilen, dass bei der nächsten Mietzahlung der Betrag entsprechend der Schwere des Mangels gekürzt wird.
Die Mitteilung sollte schriftlich oder per Einschreiben erfolgen. Für eine spätere Beweislast sollte man Fotos, Zeugenaussagen usw. sammeln.
Um wieviel darf man die Miete kürzen?
Mietminderungstabelle, Orientierungswerte nach der Rechtsprechung
| Mangel | Prozentsatz |
|---|---|
| Totalausfall der Elektrik für Warmwasser und Licht. | 100 Prozent |
| Vollständige Durchfeuchtung nach Überschwemmung | 80 Prozent |
| Wenn das einzige WC nicht benutzt werden kann, wenn alle Fenster undicht sind, bei Totalausfall der Heizung |
50 Prozent |
| Bei einer Raumtemperatur im Winter von 15 Grad, bei starkem Lärm wegen Bauarbeiten im Haus |
30 Prozent |
| Bei nächtlicher Ruhestörung durch Diskotheken-Musik, bei Wasserschäden an der Decke des Wohnzimmers und an den Wänden |
25 Prozent |
| Bei starkem Silberfisch-Befall, bei mangelndem Schallschutz, bei Tagestemperaturen unter 19 Grad |
20 Prozent |
| Bei Geruchsbelästigung durch Pizzeria | 15 Prozent |
| Bei schlechtem Fernsehempfang, wenn das Leitungswasser rostig ist, bei Wassertemperaturen unter 40 Grad |
10 Prozent |
Beeinträchtigungen, die schon bei Vertragsabschluss des Mietvertrages offensichtlich waren, berechtigen nicht zur Mietminderung.
20.07.2002
Kündigungsfrist für Mieter
Mietern darf nur aus wichtigem Grund gekündigt werden, z.B. bei Eigenbedarf. Bei Zweifamilienhäsern oder Einliegerwohnung ist die Rechtsprechung aber anders.
Bei diesen Wohnungsarten kann der Vermieter auch ohne Grund kündigen. Allerdungs verlängern sich die Kündigungsfristen um 3 Monate zu den normalen Kündigungsfristen. Also 6 Monate statt 3 Monate bei einer Mietzeit bei 5 Jahren.
Der verlockerte Kündigungsschutz gilt aber nur dann, wenn der Vermieter auch in einer Wohnung des Hauses wohnt.
26.10.2001
Der neue Zeitmietvertrag hat seine Tücken.Seit dem 1.9.2001 gibt es keine einfachen Zeitmietverträge mehr. Danach konnte der Mieter nach Ablauf des vereibarten Termins noch wohnen bleiben, wenn er mit einer Frist von zwei Monaten zuvor die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangte.
Seit dem 1.9.01 kann nun nur noch ein qualifizierter Zeitmietvertrag abgeschlossen werden und dieser kennt keinen Kündigungschutz. Der Mieter unterschreibt praktisch den Termin seines Auszuges ohne wenn und aber und ohne mögliche Kündigung. Voraussetzung ist aber, dass der Vermieter von vornherein einen Befristigungsgrund nennt. Die Laufzeit des Zeitvertrages ist keiner Höchstzeit unterworfen. Allerdings kann der Mieter 4 Monate vor Ablauf des Vertrages verlangen, dass ihm innerhalb eines Monats mitgeteilt wird, ob der Befristungsgrund noch besteht. Ist der Grund entfallen kann er auf einen unbefristeten Mietvertrag bestehen.
Übrigens für vor dem 1.9.2001 geschlossene Zeitmietverträge gilt noch die alte Regelung.
03.09.2001
Mehr Rechte für MieterSeit dem 1.9.2001 erhalten über 20 Millionen Mieter mehr Rechte. Die Grenzen für mögliche Mieterhöhungen werden gesenkt. Die bisherigen Kündigungsfristen von maximal zwölf Monaten werden für die Mieter auf drei Monate begrenzt. Damit soll die berufliche Mobilität gefördert werden, aber auch für den Fall eines Umzugs in ein Altersheim.
Neum Monate maximal beträgt die Kündigunsfrist künftig für den Vermieter.
Die Kappungsgrenze, für mögliche Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren, wird von 30 auf 20 Prozent gesenkt. Vergleichsmieten sollen sich nach einem, noch zu erarbeitenen, quallifizierten Mietspiegel richten. Behinderte können nun auch vom Vermieter, bei berechtigtem Interesse, die Genehmigung für bauliche Veränderungen auf eigene Kosten verlangen.
Diese neuen Bestimmungen sollen auch für bereits bestehende Mietverträge gelten, sofern dort nicht konkret Gegenteiliges vereinbart wurde.
12.03.2001
Kündigungsfristen für Mieter und VermieterAb Juni 2001 soll eine Mietrechtsreform in Kraft treten. Demnach darf der Vermieter seinem Mieter keine Küdigungsfrist in den Vertrag schreiben die länger als 6 Monate ist. Für den Vermieter sollen die Fristen gleich bleiben.
01.03.2001
Mietmängel, wieviel Miete kann ich kürzen?Es haben sich Mängel an der gemieteten Wohnung ergeben und der Vermieter unternimmt nichts. In diesem Fall kann man die Miete kürzen. Wichtig, die Mängel müssen dem Vermieter schriftlich angezeigt werden mit der Mitteilung das man die Miete bis zur Beseitigung der Beanstandung kürzen wird. Zahlt man die volle Miete vorbehaltlos weiter, verliert man das Recht, die Miete zu mindern. Wie hoch darf die Mietminderung sein? Hierzu ein paar Gerichtsurteile.
Unbenutzbares Bad wegen verschiedener Mängel bis 50%.(LG Berlin, AZ: 61 S 359/81)
Fenster. 10% Mietminderung bei verrotteten Fenstern, die sich nicht mehr schließen alssen .
AG Bergisch Gladbach AZ: 16 C 696/76)
Undichtes Dach, bis 25 % wenn Wasser die Wände durchweicht.
(VG Berlin AZ: 14 A 282/81)
Nach dem Gestzt kann die Miete so lange gemindert werden bis der Mangel beseitigt ist. (BGH WM 91,544)
01.03.2001
Wann darf bei Modernisierung die Miete erhöht werden?Modernisierungen sind: ein neues Bad, neue Isolierfenster, Installation von Wasserzählern, Wärmdämm-Maßnahmen. Also Baumaßnahmen, die den Wohnwert einer Wohnung erhöhen bzw. helfe Wasser und Energie zu sparen.
Keine Modernisierungen sind reine Instandsetzungs- oder Reparaturarbeiten.
Etwa ein neues Dach oder Rohre. Wenn z.B. die Fenster sowieso instandgesetzt werden müssen und statt dessen neue Iso-Fenster eingesetzt werden, gilt nur der Differenzbetragals Modernisierung.
Die Mieterhöhung darf erst nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen erfolgen. Der Vermieter darf dann die Miete um elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete erhöhen.
01.03.2001
Nächtliche RuhestörungLautes Gluckern der Heizung oder Ächzen und Rattern einer Heizung im Schlafzimmer, kann als erheblicher Wohnungsmangel betrachtet werden. Für diese nächtlichen Störungen dürfen Mieter bis zu 7,5 Prozent der Monatsmiete abziehen.
(AZ: 64 S 485/99)
19.01.2001
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